Liebe Leserin, lieber Leser,

es gibt bekanntlich eine ganze Reihe von Immobilien-Aktien, welche für Dividenden-Investoren grundsätzlich interessant sind.

Dividenden-Aktien: Immobilien-Bestandshalter

Das gilt besonders für die „Bestandshalter“. Denn die tun das, was der Name nahe legt: Sie halten Immobilien im Bestand und vermieten diese. Ein Teil der Einnahmen geht dann für Ausgaben wie Verwaltung und Kosten für Renovierungen etc. drauf. Der Rest hingegen kann dann an die Aktionäre weitergeleitet werden in Form von Dividenden-Ausschüttungen.

Es gibt einige Immobilien-Aktien, die sich sogar darauf festgelegt haben, den Großteil des Gewinns an die Aktionäre auszuschütten – das sind die sogenannten REITs. Das steht für „Real-Estate-Investment-Trust“, und „Real Estate“, das sind Immobilien.

Wenn Sie das Thema interessiert, schreiben Sie mir gerne, am liebsten mit konkreter Frage dazu – das könnte auch andere Leser/innen interessieren und damit Thema für eine der kommenden Ausgaben sein. (Sie erreichen mich per Email unter info@gurupress.de)

Das Geschäft der Bestandshalter ist üblicherweise relativ berechenbar, und damit gibt es da auch recht verlässliche Zahlungsströme. Wenn z.B. ein Bestandshalter 30.000 Wohnungen an Privatpersonen vermietet, dann werden wohl kaum alle 30.000 zum nächstmöglichen Termin kündigen. Es gibt da üblicherweise ein ständiges Kommen und Gehen, das sich auf einen gewissen Prozentsatz der Gesamtzahl bezieht, aber eben zum Tagesgeschäft gehört.

Was es mit dem NAV / EPRA NAV auf sich hat

Und wenn es um die Auswahl einer Immobilienaktie geht, dann ist eine Kennzahl wie der NAV („Net Asset Value“) oder EPRA NAV ganz hilfreich, finde ich. Denn dieser Wert soll den Marktwert der Immobilien im Bestand abzüglich der Schulden angeben.

Das lässt sich dann auf einen Wert pro Aktie herunterrechnen und mit dem aktuellen Aktienkurs vergleichen.

Wenn dann der aktuelle Aktienkurs erheblich über dem EPRA NAV je Aktie liegt, bin ich vorsichtig. Umgekehrt könnte es ein Schnäppchen sein, wenn der Kurs deutlich unter dem EPRA NAV je Aktie liegt.

Das ist nur ein Auswahlkriterium von mehreren. Und es gilt sich auch die Frage zu stellen, ob der EPRA NAV im konkreten Fall wirklich den Marktwert widerspiegelt oder nicht. Wer mit dem lokalen Immobilienmarkt, um den es geht, vertraut ist, kann das vielleicht ganz gut selber einschätzen.

Es gibt auch andere Faktoren. Denn manche Immobiliengesellschaften (Bestandshalter) haben zwar einen schönen EPRA NAV im Verhältnis zum Aktienkurs vorzuweisen. Doch sie schütten nicht aus, sondern investieren lieber in neue Immobilien oder zahlen damit Schulden zurück.

Das ist ja auch nicht per se schlecht, es könnte schließlich dazu führen, dass es in der Zukunft dann schöne Dividenden gibt oder es wird eben mehr auf Wachstum des Bestands gesetzt.

Doch Dividenden-Investoren wollen schließlich – wer hätte das gedacht – auch Dividenden erhalten. Und deshalb sind solche Aktien dann eher uninteressant. Da kommen wieder die REITs ins Spiel – wenn diese schöne Gewinne erzielen, dann müssen die eben auch Dividenden ausschütten, es sei denn sie wollen ihren REIT Status verlieren.

Es gibt noch andere Faktoren, denn wer sagt schon, dass das Leben einfach und unkompliziert ist?

Volksentscheid zu diesem Thema in Berlin?

Wer auf Bestandshalter von Immobilien in der deutschen Hauptstadt setzt, der sollte z.B. auf das Thema möglicher Volksentscheid dort achten.

Denn jüngsten Informationen zufolge sieht es so aus, als ob dort eine Initiative mit dem Titel „Deutsche Wohnen und Co enteignen“ die notwendige Zahl von Unterschriften gesammelt hat, die notwendig ist, dass ein Volksentscheid zu dem Thema stattfindet.

Und „Deutsche Wohnen“ (genauer gesagt die „Deutsche Wohnen SE“) ist ein börsennotiertes Unternehmen, dass in Berlin über 100.000 Wohnungen und auch Gewerbeimmobilien besitzt. Wenn es einen Volksentscheid gibt zu dem Thema, ob die enteignet werden sollen, dann betrifft das die Deutsche Wohnen SE und ihre Aktionäre direkt.

Natürlich würde es da auch auf Details ankommen – wenn gegen Zahlung des Marktwertes enteignet werden soll, kann sich das Land Berlin das überhaupt leisten? Und was für einen Ergebniseffekt würde das für die Deutsche Wohnen bringen, vielleicht sogar Buchgewinne, weil die Wohnungen deutlich günstiger gekauft worden sind?

Und was ist mit „und Co“ im Titel der Initiative „Deutsche Wohnen und Co enteignen?“ Welche anderen Immobiliengesellschaften sollen der Initiative zufolge auch enteignet werden, und sind die börsennotiert?

Das sind so einige Fragen, die entsprechende Aktien durchaus belasten könnten, bis da im Hinblick auf einen Volksentscheid etwas mehr Klarheit besteht. Denn Unsicherheit, die ist an den Börsen selten beliebt, so mein bisheriger Eindruck.

Dann noch zu aktuellen Entwicklungen bei zwei Immobilien-Aktien aus Österreich.

Ich hatte das Thema bereits hier in „Dividenden intern“ aufgegriffen: Und zwar geht es darum, dass Immofinanz die S IMMO übernehmen kann.

Das Gebot von Immofinanz lautete: 22,25 Euro je S IMMO Aktie.

Das wiederum wurde vom Vorstand von S IMMO als „unattraktiv“ bezeichnet. Das sah also nach allem anderen als nach einer freundlichen Übernahme aus.

Und es gab noch eine Hürde für Immofinanz: Denn bei S IMMO gibt es wohl einen Punkt in der Satzung, der ein Höchststimmrecht vorsieht.

Das wollte Immofinanz natürlich kippen, weshalb es neulich eine außerordentliche Hauptversammlung zu dem Thema gab.

Und da wurde der Antrag, as Höchststimmrecht aufzuheben – abgelehnt!

Wie unterschiedlich die Meldungen von Immofinanz und S IMMO zu dem Ergebnis waren, können Sie sich denken. Ich zitiere zunächst aus der Meldung von Immofinanz zu dem Thema:

„In der heutigen außerordentlichen Hauptversammlung der S IMMO AG ist kein Beschluss über die Satzungsänderungen zum Höchststimmrecht zustande gekommen. Damit ist eine Bedingung des Übernahmeangebots der IMMOFINANZ an die S IMMO-Aktionäre nicht erfüllt worden. MMOFINANZ wird eine Entscheidung zum Übernahmeangebot zeitnah kommunizieren.“

Da hatte es offensichtlich nichts genützt, was Immofinanz vorher kommuniziert hatte, ich zitiere ebenfalls: „Sämtliche wichtigen Stimmrechtsberater empfehlen, für die Aufhebung des Höchststimmrechts zu stimmen.“

Ganz anders hingegen der Tenor in der Veröffentlichung von S IMMO zur außerordentlichen Hauptversammlung.

Da wird der CEO der S IMMO mit diesen Worten zitiert, ich zitiere:

 „Wir sehen die Ablehnung der beantragten Satzungsänderung als ein Vertrauensvotum unserer Aktionäre und bedanken uns für die wichtige Rückenstärkung, die wir heute erhalten haben.

Das Votum ist – insbesondere auch angesichts der vom Übernahmeangebot losgelösten Empfehlungen der internationalen Stimmrechtsberater – ein klarer Indikator, dass der gebotene Preis von EUR 22,25 pro Aktie bei weitem zu niedrig ist.“

Zack – das klingt so, als ob sich der Vorstand von S IMMO darüber freut, dass die Regelung zum Höchststimmrecht bleibt und Immofinanz damit sozusagen keinen Durchmarsch machen kann.

Was stimmt nun – der gebotene Preis von 22,25 Euro je Aktie, ist das viel oder wenig?

Ich verweise auf eine Kennzahl, die ich weiter oben genannt habe, das EPRA NAV. Wie hoch ist das bei S IMMO? Zum Ende des 1. Quartals 2021 lag das den Unternehmensangaben zufolge bei 25,05 Euro je Aktie.

Unter der Annahme, dass bei der Berechnung realistische Werte zugrunde liegen, sieht das Gebot von 22,25 Euro je Aktie damit nicht besonders attraktiv aus – da es unter dem EPRA NAV liegt.

Dann möchte ich noch auf die Aktie der Sixt Leasing SE hinweisen.

Die war in den vorigen Jahren eine durchaus nette Dividenden-Aktie. Konkret:

2015 gab es 0,40 Euro je Aktie als Dividende. In den Jahren 2016, 2017 und 2018 waren es dann jeweils 0,48 Euro je Aktie als Dividende.

Und 2019 waren es sogar 0,90 Euro je Aktie.

Sixt Leasing SE nennt in einer Übersicht für diese Jahre einige Kennzahlen: Demnach lag die Dividendenrendite zwischen 2,1% (2015) und beachtlichen 8,0% (2019). Die Ausschüttungsquote schwankte zwischen 37% (2015) und ging über 40% (2016) auf 86% (2019).

Doch die Dividende für 2020 zerstörte dann diese nette Entwicklung – ich bin hier selbst investiert. Denn für 2020 wurde auf der Hauptversammlung diese Woche nur eine Dividende von 2 Cents je Aktie beschlossen.

Und auch die Q1 2021 Zahlen sahen keineswegs gut aus: Die Zahl der Verträge (Konzernebene) sank da um 1,4% auf 128.100 Stück. Der Konzernumsatz sank um 6,3% auf 186,7 Mio. Euro. Und der Konzernüberschuss brach sogar um 84% auf 0,6 Mio. Euro ein (nach 3,8 Mio. Euro in Q1 2021).

Einige Aussagen des Vorstands notierte ich mir während der Hauptversammlung, hier zitiere ich sinngemäß aus meinen Unterlagen:

Die Zinsaufwendungen konnten wir deutlich verringern. Das lag an der Rückführung eines Schuldscheindarlehens und der Verbesserung von Finanzierungskonditionen (günstigere Zinssätze).

Das Eigenkapital sank hingegen um rund 7% auf 212,9 Mio. Euro, hier wirkte sich eine Dividendenzahlung in Höhe von 18,6 Mio. Euro aus.

Und weiter:

Flottenmanagement wird „aufs nächste Level“ gehoben mit zusätzlichem Mehrwert für die Kunden.

2020 haben wir uns insgesamt im Rahmen der Erwartungen entwickelt. Die Auswirkungen der Pandemie wirkten sich auch bei Sixt Leasing aus – das gilt übrigens auch für das 1. Quartal 2021.

Dass die Entwicklung im Rahmen der Erwartungen lag, bedeutet nicht, dass wir damit zufrieden sind. Für 2020 wird eine Dividende in Höhe von 2 Cents je Aktie vorgeschlagen. Das ist eine Ausschüttungsquote von knapp 20% des Jahresüberschusses. Dennoch soll das grundsätzliche Ziel einer Ausschüttungsquote von 30-60% bestehen bleiben.

Es gab dann auch einige Fragen von Aktionären bzw. Aktionärsvereinigungen. Auch dazu möchte ich einige sinngemäß zitieren:

Frage: Sie sprechen von gemeinsamen neuen Wachstumschancen – welche sind das?

Antwort: Im Geschäftsbereich „Online Retail“ soll es weiter um Digitalisierung gehen und darum, zukünftiges Wachstum voranzutreiben. Im Bereich Online Leasing wollen wir wegen des großen Wettbewerbs im Bereich große und mittlere Kunden verstärkt auf kleinere Kunden setzen.

Frage: Transaktionskosten im Zusammenhang mit der Übernahme durch die Hyundai Capital?

Antwort: Transaktionskosten in Höhe eines einstelligen Millionen-Euro-Betrags. Das war für Bonuszahlungen für Vorstand und einige weitere Mitarbeiter, Rechtsberatungskosten und Trennung von IT.

Frage: Geht die Markenunabhängigkeit verloren wegen neuem Großaktionär Hyundai Capital?

Antwort: Großaktionär hat erklärt, dass Sixt Leasing markenunabhängiger Mobilitätsdienstleister bleiben soll.

Frage: Wie hoch ist der Refinanzierungszins?

Antwort: 2020 konnten wir die Zinskosten reduzieren. Mit Santander als Partner konnten wir günstiger refinanzieren. Wir wollen Refinanzierungszins nicht nennen, da das wettbewerbsintensiv ist.

Frage: Bestand an Verträgen ist 2020 zurückgegangen, können Sie 2021 aufholen?

Antwort: Für 2021 erwarten wir leichten Anstieg des Konzern-Vertragsbestands im Vergleich zu 2020.

Frage: Nicht zurückgegangen ist das Flottenmanagement. Ist das der Bereich, in dem Sie auch in Zukunft wachsen wollen?

Antwort: Wir wollen die gesamte Bandbreite der Mobilität anbieten, von klassischen Dienstwagen bis hin zu Mobilitätsbudgets, wir gehen von einem erheblichen Wachstumspotenzial in diesem Bereich aus.

Frage: Sie sprechen von Digitalisierung in allen Bereichen. Was ist alles geplant?

Antwort: Wir haben einen Vertrag mit Sixt über die Bereitstellung von IT-Dienstleistungen und für die Systemtrennung. Da ist der Fahrplan geregelt. Diese IT-Trennung läuft planmäßig und 2022 soll das abgeschlossen werden. Die externen Leistungen werden ausgeschrieben.

Soweit mein Eindruck von der Sixt Leasing HV. Demnächst wird das Unternehmen dann umfirmieren – also nicht wundern, wenn die Sixt Leasing Aktie dann „Allane“ Aktie heißt.

Insgesamt hatte ich einen durchaus guten Eindruck von Sixt Leasing und dem Management. Aber die Q1 2021 Zahlen sahen keineswegs gut aus. Und auch mal abwarten, wie der neue CEO sein wird, dieser soll zu Monatsbeginn (= 1. Juli 2021) sein Amt angetreten haben.

Wie üblich gilt: Das ist keine Aufforderung zum Kauf – für Ihre Käufe/Verkäufe sind Sie ganz alleine verantwortlich. Ich glaube an den mündigen Leser.

Wenn Sie möchten, schreiben Sie mir eine Email, auch und besonders zu Dividenden-Aktien, die Sie gut (oder schlecht?) finden. Ich kann dann gerne darauf direkt hier im Newsletter eingehen, wenn es passt.

Sie erreichen mich per Email unter info@gurupress.de

Welche Dividenden-Aktien ich aktuell kaufenswert finde, erfahren Sie in meinem kostenpflichtigen Börsenbrief Doppelte Rendite